Quels sont les deux régimes du LMNP en un coup d'œil ?
En location meublée non professionnelle (LMNP), vos recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposables selon l'un des deux régimes. Trancher entre LMNP réel ou micro-BIC est la décision fiscale qui pèse le plus lourd sur le rendement net d'une colocation — bien avant le choix de la banque ou celui du mobilier. Le cadre applicable est fixé par l'article 50-0 du CGI et détaillé par l'administration sur service-public.fr.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 83 600 €/an (revenus 2026) | Aucun |
| Base imposable | Recettes − 50 % | Recettes − charges réelles − amortissements |
| Comptabilité | Aucune (report sur la 2042-C-PRO) | Bilan + liasse fiscale (expert-comptable conseillé, ~400-700 €/an, déductible) |
| Déficit | Impossible | Report des déficits BIC ; amortissements jamais perdus (report illimité) |
| Idéal pour | Bien sans crédit, charges faibles | Bien financé à crédit, travaux, colocation meublée |
La règle de décision tient en une phrase : si vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % des recettes, le réel gagne. Or pour un bien acheté à crédit, rénové et meublé — le profil type d'une colocation — ce total dépasse presque toujours 100 % des recettes les premières années.
Que donne le comparatif chiffré sur un cas concret ?
Prenons notre colocation type de Melun : 25 920 € de loyers annuels, budget 220 000 € financé à crédit, contribuable à TMI 30 %.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes | 25 920 € | 25 920 € |
| Abattement / charges déduites | −12 960 € (50 %) | −6 000 € charges − ~5 900 € intérêts |
| Amortissements (bâti + travaux + mobilier) | — | ≈ −8 000 à −9 000 € |
| Base imposable | 12 960 € | ≈ 0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (48,6 %) | ≈ 6 299 €/an | 0 € |
≈ 6 300 € d'écart par an, soit plus de 500 € par mois — l'équivalent du cash flow entier de l'opération. Et l'avantage dure : les amortissements non utilisés se reportent sans limite de durée, prolongeant la période sans impôt bien au-delà des premières années. Le fonctionnement détaillé est expliqué dans notre article sur l'amortissement LMNP.
Dans quels cas (rares) le micro-BIC se défend-il ?
- Bien détenu sans crédit et sans travaux (héritage, achat ancien soldé) : les charges réelles peuvent passer sous 50 % des recettes.
- Allergie totale à la paperasse : le micro se déclare en deux lignes. Mais l'expert-comptable du réel (~500 €/an, déductible, avec réduction d'impôt possible via un centre de gestion agréé) rend l'argument fragile face à 6 000 € d'écart.
- Très petites recettes où l'enjeu ne justifie pas la comptabilité.
Les pièges de seuils à connaître
1) Le plafond micro-BIC de la location meublée longue durée est passé à 83 600 € pour les revenus 2026 (revalorisation triennale ; il était de 77 700 € pour 2025) ; les meublés de tourisme non classés sont tombés à 15 000 €/30 % depuis la loi Le Meur. 2) L'option pour le réel se formule dans les délais (au plus tard lors de la déclaration des revenus de la première année pour les nouveaux loueurs — ne la ratez pas, elle vaut des milliers d'euros). 3) Au-delà de 23 000 € de recettes ET plus que vos autres revenus d'activité : bascule en LMP.
Le réel coûte-t-il plus cher à la revente ?
C'est l'angle mort de la plupart des comparatifs LMNP réel ou micro-BIC, et il a changé récemment. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) impose de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente : le prix d'acquisition retenu est minoré de tout ce que vous avez amorti. Autrement dit, l'avantage du réel n'est plus totalement gratuit — une partie est désormais reprise à la sortie.
Deux précisions que beaucoup d'articles omettent. D'une part, la mesure ne vise pas que les amortissements pratiqués depuis 2025 : la réponse ministérielle à la question n° 10097 de Mme Sophie Mette, publiée au JOAN le 24 mars 2026, confirme qu'elle s'applique aux cessions réalisées à compter de l'entrée en vigueur de la loi « quelle que soit la date de mise en location du bien » — donc amortissements antérieurs à 2025 compris. D'autre part, les amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés, et les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exonérées.
Est-ce que ça change le verdict ?
Non, dans la quasi-totalité des cas. Un euro amorti économise ~48,6 % d'impôt tout de suite (TMI 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine) ; réintégré à la revente, il est taxé à 19 % + 17,2 % (les plus-values immobilières restant au taux inchangé) et après abattements pour durée de détention, qui effacent l'impôt sur le revenu à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans. Le réel reste gagnant, mais l'écart se resserre pour une revente rapide (moins de 8 à 10 ans) avec forte plus-value. Le détail du mécanisme est dans notre guide sur l'amortissement LMNP.
Concrètement : si vous achetez pour détenir et encaisser du cash-flow, le réel s'impose toujours. Si vous achetez pour revendre dans cinq ans sur un marché tendu, refaites le calcul complet — c'est le seul scénario où le micro-BIC, malgré son abattement forfaitaire moins généreux, peut finir devant sur la durée totale de l'opération.
Comment opter pour le réel (et peut-on changer d'avis) ?
Le micro-BIC est le régime par défaut : si vous ne faites rien, c'est lui qui s'applique. Pour passer au réel, il faut lever la main. La procédure a été assouplie et elle est plus simple qu'un rendez-vous chez le dentiste — mais aussi plus lourde de conséquences. C'est le seul point de la comparaison LMNP réel ou micro-BIC où une date ratée coûte une année entière d'amortissements.
Côté coût, le réel suppose une comptabilité. Deux options : un logiciel spécialisé LMNP (200 à 400 €/an) pour un bien simple sans travaux, ou un expert-comptable (500 à 900 €/an, entièrement déductibles) dès que vous avez plusieurs lots, des travaux ou une transmission à anticiper. Rapporté aux ~6 000 € d'impôt économisés dans notre cas concret, la question ne se pose même pas — c'est le meilleur retour sur investissement de toute l'opération. Pour chiffrer l'écart sur votre propre projet, passez par notre simulateur d'investissement locatif ; c'est le calcul qu'on refait sur chaque investissement locatif clé en main avant de trancher.