Quels sont les deux régimes du LMNP en un coup d'œil ?
En location meublée non professionnelle (LMNP), vos recettes sont des BIC imposables selon l'un des deux régimes :
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 77 700 €/an | Aucun |
| Base imposable | Recettes − 50 % | Recettes − charges réelles − amortissements |
| Comptabilité | Aucune (report sur la 2042-C-PRO) | Bilan + liasse fiscale (expert-comptable conseillé, ~400-700 €/an, déductible) |
| Déficit | Impossible | Report des déficits BIC ; amortissements jamais perdus (report illimité) |
| Idéal pour | Bien sans crédit, charges faibles | Bien financé à crédit, travaux, colocation meublée |
La règle de décision tient en une phrase : si vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % des recettes, le réel gagne. Or pour un bien acheté à crédit, rénové et meublé — le profil type d'une colocation — ce total dépasse presque toujours 100 % des recettes les premières années.
Que donne le comparatif chiffré sur un cas concret ?
Prenons notre colocation type de Melun : 25 920 € de loyers annuels, budget 220 000 € financé à crédit, contribuable à TMI 30 %.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes | 25 920 € | 25 920 € |
| Abattement / charges déduites | −12 960 € (50 %) | −6 000 € charges − ~5 900 € intérêts |
| Amortissements (bâti + travaux + mobilier) | — | ≈ −8 000 à −9 000 € |
| Base imposable | 12 960 € | ≈ 0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (47,2 %) | ≈ 6 118 €/an | 0 € |
≈ 6 100 € d'écart par an, soit plus de 500 € par mois — l'équivalent du cash flow entier de l'opération. Et l'avantage dure : les amortissements non utilisés se reportent sans limite de durée, prolongeant la période sans impôt bien au-delà des premières années. Le fonctionnement détaillé est expliqué dans notre article sur l'amortissement LMNP.
Dans quels cas (rares) le micro-BIC se défend-il ?
- Bien détenu sans crédit et sans travaux (héritage, achat ancien soldé) : les charges réelles peuvent passer sous 50 % des recettes.
- Allergie totale à la paperasse : le micro se déclare en deux lignes. Mais l'expert-comptable du réel (~500 €/an, déductible, avec réduction d'impôt possible via un centre de gestion agréé) rend l'argument fragile face à 6 000 € d'écart.
- Très petites recettes où l'enjeu ne justifie pas la comptabilité.
Les pièges de seuils à connaître
1) Le plafond micro-BIC de la location meublée longue durée est 77 700 € ; les meublés de tourisme non classés sont tombés à 15 000 €/30 % depuis la loi Le Meur. 2) L'option pour le réel se formule dans les délais (au plus tard lors de la déclaration des revenus de la première année pour les nouveaux loueurs — ne la ratez pas, elle vaut des milliers d'euros). 3) Au-delà de 23 000 € de recettes ET plus que vos autres revenus d'activité : bascule en LMP.
Comment opter pour le réel (et peut-on changer d'avis) ?
Le micro-BIC est le régime par défaut : si vous ne faites rien, c'est lui qui s'applique. Pour passer au réel, il faut lever la main. La procédure a été assouplie et elle est plus simple qu'un rendez-vous chez le dentiste — mais aussi plus lourde de conséquences.
Côté coût, le réel suppose une comptabilité. Deux options : un logiciel spécialisé LMNP (200 à 400 €/an) pour un bien simple sans travaux, ou un expert-comptable (500 à 900 €/an, entièrement déductibles) dès que vous avez plusieurs lots, des travaux ou une transmission à anticiper. Rapporté aux ~6 000 € d'impôt économisés dans notre cas concret, la question ne se pose même pas — c'est le meilleur retour sur investissement de toute l'opération. Pour chiffrer l'écart sur votre propre projet, passez par notre simulateur d'investissement locatif ; c'est le calcul qu'on refait sur chaque investissement locatif clé en main avant de trancher.