Qu'est-ce que l'amortissement, cette charge qui ne sort jamais de votre poche ?
L'amortissement traduit comptablement l'usure théorique d'un actif : chaque année, une fraction de la valeur du bien, des travaux et du mobilier est passée en charge — déduite des loyers imposables — sans qu'aucun euro ne sorte de votre trésorerie. C'est la différence fondamentale entre le LMNP au réel et tous les autres régimes : la location nue ne peut PAS amortir.
Concrètement, on amortit par composants, chacun sur sa durée d'usage : le terrain, lui, ne s'amortit jamais (on retient en général 10 à 20 % du prix pour le terrain selon la localisation).
| Composant | Part indicative | Durée usuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 40-50 % du bien | 40 à 55 ans |
| Façade, étanchéité, toiture | 10-20 % | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (élec, plomberie, chauffage) | 15-20 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs / travaux | 10-20 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et électroménager | montant réel | 5 à 10 ans |
| Frais de notaire, d'agence | montant réel | amortissables avec le bien |
Ordre de grandeur : un bien meublé génère typiquement 2,5 à 4 % de sa valeur amortissable en charge annuelle les premières années. Sur notre colocation type (220 000 € de budget), cela représente 8 000 à 9 000 €/an — qui, ajoutés aux intérêts et charges réelles, ramènent la base imposable à 0.
Comment calculer l'amortissement, concrètement (exemple chiffré) ?
La formule tient en une ligne : pour chaque composant, dotation annuelle = valeur du composant ÷ durée d'amortissement. On répète l'opération pour chaque composant, on additionne, et on obtient la charge de l'année. Pas de coefficient dégressif exotique, pas de calcul actuariel : c'est de l'amortissement linéaire, la seule branche des maths que l'administration ait rendue reposante.
Déroulons sur notre colocation type : budget 200 000 € frais de notaire inclus, dont on retient 15 % de terrain (30 000 €, non amortissable), plus 12 000 € de mobilier et électroménager.
| Composant | Valeur retenue | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 30 000 € | — | 0 € |
| Gros œuvre / structure | 85 000 € | 50 ans | 1 700 € |
| Façade, toiture, étanchéité | 25 000 € | 25 ans | 1 000 € |
| Installations techniques | 30 000 € | 20 ans | 1 500 € |
| Agencements intérieurs | 30 000 € | 15 ans | 2 000 € |
| Mobilier et électroménager | 12 000 € | 7 ans | ≈ 1 700 € |
| Total | — | — | ≈ 7 900 €/an |
Ajoutez la quote-part de frais de notaire amortie avec le bâti, et l'on retombe sur les 8 000 à 9 000 €/an annoncés. Cette dotation vient s'empiler sur les intérêts d'emprunt et les charges réelles pour effacer les loyers imposables. Le tableau complet est établi une fois par l'expert-comptable, puis roule tout seul chaque année — vous ne recalculez rien, vous encaissez le résultat.
Pourquoi l'amortissement ne se perd-il jamais ?
Subtilité importante : l'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC imputable (art. 39 C du CGI). Si vos charges réelles couvrent déjà les loyers, l'amortissement « en trop » n'est pas perdu : il est mis en réserve et reporté sans aucune limite de durée, prêt à effacer les bénéfices des années suivantes — y compris quand le crédit sera remboursé et les intérêts disparus. C'est ce stock d'amortissements différés qui explique que des investisseurs meublés ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant 10, 15, parfois 20 ans.
En pratique
Le tableau d'amortissement par composants est établi par l'expert-comptable la première année, puis roule tout seul. C'est LE document à conserver précieusement : il détermine votre fiscalité pendant toute la vie du bien… et depuis 2025, le calcul de votre plus-value.
Qu'est-ce qui change en 2025 avec la réintégration des amortissements dans la plus-value ?
Historiquement, le LMNP cumulait le beurre et l'argent du beurre : amortissements déduits pendant la détention ET plus-value calculée sur le prix d'achat plein. La loi de finances 2025 a fermé cette anomalie : pour les cessions depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul — le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable d'autant.
Exemple : bien acheté 200 000 €, revendu 260 000 € après 10 ans, 70 000 € d'amortissements déduits. Avant : plus-value brute 60 000 €. Désormais : 260 000 − (200 000 − 70 000) = 130 000 € de plus-value brute. La note monte — mais trois amortisseurs demeurent :
- Le régime des plus-values des particuliers s'applique toujours : abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans).
- L'économie d'impôt annuelle reste acquise : 47,2 % économisés chaque année pendant la détention valent plus que 19 % + 17,2 % (avec abattements) payés à la sortie — l'arbitrage reste très favorable au réel, surtout sur une détention longue.
- Aucun impact si vous ne vendez pas (transmission, conservation) — et certains cas (résidences services) restent exclus de la réintégration.
Conclusion pratique : la réforme rallonge l'horizon optimal de détention, elle ne tue pas l'intérêt de l'amortissement. Le LMNP au réel reste, de très loin, le meilleur régime du meublé — voir le comparatif micro-BIC vs réel.
