Calculateur de rentabilité pour investissement en colocation
Simulez gratuitement le rendement, le cash-flow et la fiscalité d'une colocation clé en main. Choisissez le type d'opération et votre apport, tout se recalcule en temps réel.
Frais de notaire, agence, travaux…
Bilan mensuel détaillé
Revenus mensuels charges comprises
Charges mensuelles
Revenus garantis par des garants ou caution Visale pour chaque locataire.
Comparaison des régimes — Gain net si revente en année N
Même bien, même crédit, 3 fiscalités différentes
| Année | LMNP au réel | SCI à l'IS | SCPI | Bourse (5%/an) |
|---|---|---|---|---|
| An 1 | -6 128 € | -7 349 € | -24 001 € | 1 860 € |
| An 2 | 3 095 € | 1 686 € | -25 271 € | 3 814 € |
| An 3 | 10 253 € | 8 684 € | -26 301 € | 5 865 € |
| An 4 | 17 568 € | 15 855 € | -27 083 € | 8 019 € |
| An 5 | 25 047 € | 23 206 € | -27 609 € | 10 280 € |
| An 6 | 44 865 € | 30 047 € | -27 870 € | 12 655 € |
| An 7 | 52 683 € | 36 773 € | -27 856 € | 15 148 € |
| An 8 | 60 554 € | 43 818 € | -27 558 € | 17 766 € |
| An 9 | 68 752 € | 51 038 € | -26 967 € | 20 514 € |
| An 10 | 77 281 € | 58 439 € | -26 071 € | 23 401 € |
| An 11 | 86 147 € | 66 026 € | -24 862 € | 26 431 € |
| An 12 | 95 355 € | 73 807 € | -23 327 € | 29 613 € |
| An 13 | 104 912 € | 81 789 € | -21 456 € | 32 954 € |
| An 14 | 114 823 € | 89 977 € | -19 237 € | 36 462 € |
| An 15 | 125 096 € | 98 379 € | -16 658 € | 40 146 € |
| An 16 | 135 736 € | 107 004 € | -13 706 € | 44 014 € |
| An 17 | 146 750 € | 115 857 € | -10 369 € | 48 075 € |
| An 18 | 158 146 € | 124 948 € | -6 633 € | 52 339 € |
| An 19 | 169 930 € | 134 284 € | -2 485 € | 56 817 € |
| An 20 | 182 110 € | 143 874 € | 2 090 € | 61 518 € |
| An 21 | 194 586 € | 153 604 € | 6 901 € | 66 454 € |
| An 22 | 206 793 € | 163 335 € | 11 713 € | 71 637 € |
| An 23 | 219 736 € | 173 066 € | 16 524 € | 77 080 € |
| An 24 | 232 864 € | 182 796 € | 21 335 € | 82 794 € |
| An 25 | 246 178 € | 192 527 € | 26 147 € | 88 794 € |
LMNP : amortissement immeuble + mobilier, report de déficit BIC (10 ans) et d'ARD (sans limite), PV avec réintégration des amortissements (loi 2025, art. 24), abattements pour durée de détention.
SCI IS : IS à 15-25%, PV sur valeur nette comptable (réintégration totale), pas d'abattement, flat tax 30% sur le boni de liquidation.
SCPI : rendement 4,5%, frais d'entrée 10%, revenus fonciers taxés à TMI + PS (47,2%), pas d'amortissement, valorisation stable.
Bourse : apport + frais investis à 5%/an (intérêts composés), PFU 30% sur les plus-values à la sortie. Pas d'effet de levier.
Bilan année par année
Gain net calculé en cas de revente en fin d'année N
| Année | Cash-flow/mois | Intérêts crédit | Amortissement | Impôt (IR+PS) | Cumul cash-flows | Capital restant dû | PV brute | Impôt PV | Gain net si vente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 337 € | 6 313 € | 8 143 € | 0 € | 4 042 € | 182 014 € | 0 € | 0 € | -6 128 € |
| 2 | 337 € | 6 081 € | 8 143 € | 0 € | 8 084 € | 175 077 € | 4 851 € | 1 756 € | 3 095 € |
| 3 | 337 € | 5 841 € | 8 143 € | 0 € | 12 126 € | 167 901 € | 16 070 € | 5 817 € | 10 253 € |
| 4 | 337 € | 5 594 € | 8 143 € | 0 € | 16 169 € | 160 476 € | 27 536 € | 9 968 € | 17 568 € |
| 5 | 337 € | 5 337 € | 8 143 € | 0 € | 20 211 € | 152 796 € | 39 259 € | 14 212 € | 25 047 € |
| 6 | 243 € | 5 072 € | 8 143 € | 1 128 € | 23 125 € | 144 850 € | 15 107 € | 5 254 € | 44 865 € |
| 7 | 175 € | 4 798 € | 8 143 € | 1 944 € | 25 223 € | 136 630 € | 23 250 € | 7 754 € | 52 683 € |
| 8 | 79 € | 4 514 € | 6 000 € | 3 090 € | 26 175 € | 128 125 € | 29 250 € | 9 339 € | 60 554 € |
| 9 | 68 € | 4 220 € | 6 000 € | 3 228 € | 26 988 € | 119 328 € | 35 250 € | 10 753 € | 68 752 € |
| 10 | 56 € | 3 916 € | 6 000 € | 3 372 € | 27 659 € | 110 226 € | 41 250 € | 11 996 € | 77 281 € |
| 11 | 43 € | 3 602 € | 6 000 € | 3 520 € | 28 181 € | 100 810 € | 47 250 € | 13 068 € | 86 147 € |
| 12 | 31 € | 3 277 € | 6 000 € | 3 674 € | 28 549 € | 91 069 € | 53 250 € | 13 969 € | 95 355 € |
| 13 | 17 € | 2 940 € | 6 000 € | 3 833 € | 28 759 € | 80 991 € | 59 250 € | 14 700 € | 104 912 € |
| 14 | 4 € | 2 592 € | 6 000 € | 3 997 € | 28 804 € | 70 565 € | 65 250 € | 15 259 € | 114 823 € |
| 15 | -10 € | 2 232 € | 6 000 € | 4 167 € | 28 679 € | 59 780 € | 71 250 € | 15 648 € | 125 096 € |
| 16 | -25 € | 1 860 € | 6 000 € | 4 343 € | 28 379 € | 48 622 € | 77 250 € | 15 866 € | 135 736 € |
| 17 | -40 € | 1 474 € | 6 000 € | 4 524 € | 27 897 € | 37 078 € | 83 250 € | 15 913 € | 146 750 € |
| 18 | -56 € | 1 076 € | 6 000 € | 4 713 € | 27 226 € | 25 136 € | 89 250 € | 15 789 € | 158 146 € |
| 19 | -72 € | 663 € | 6 000 € | 4 907 € | 26 361 € | 12 781 € | 95 250 € | 15 494 € | 169 930 € |
| 20 | -89 € | 237 € | 6 000 € | 5 109 € | 25 295 € | 0 € | 101 250 € | 15 029 € | 182 110 € |
| 21 | 987 € | 0 € | 6 000 € | 5 220 € | 37 134 € | 0 € | 107 250 € | 14 392 € | 194 586 € |
| 22 | 987 € | 0 € | 6 000 € | 5 220 € | 48 974 € | 0 € | 113 250 € | 14 025 € | 206 793 € |
| 23 | 987 € | 0 € | 6 000 € | 5 220 € | 60 814 € | 0 € | 119 250 € | 12 922 € | 219 736 € |
| 24 | 987 € | 0 € | 6 000 € | 5 220 € | 72 653 € | 0 € | 125 250 € | 11 633 € | 232 864 € |
| 25 | 987 € | 0 € | 6 000 € | 5 220 € | 84 493 € | 0 € | 131 250 € | 10 159 € | 246 178 € |
Hypothèses de calcul
- Taux de crédit : 3.4% sur 20 ans
- Taux d'occupation : 90%
- TMI : 30% — Prélèvements sociaux : 17,2%
- Revente à 225 000 €
- Amortissement LMNP : immeuble 80% sur 30 ans, mobilier sur 7 ans
- Frais d'achat déduits en charge année 1 (crée un déficit BIC reportable 10 ans)
- Report d'amortissement non déduit (ARD) sans limite de durée
- PV LMNP : réintégration des amortissements déduits (loi de finances 2025, art. 24)
- Majoration forfaitaire du prix d'acquisition de 15% après 5 ans de détention
- Gain net = cumul des cash-flows + produit de vente − investissement total (apport + frais)
Comment fonctionne ce calculateur de rentabilité ?
Ce simulateur applique la même méthode que nos guides sur le calcul de rentabilité locative et le cash flow immobilier: le rendement brut compare les opérations entre elles, mais seul le cash-flow net-net (loyers moins crédit, charges et impôts) dit si un investissement s'autofinance réellement.
Le comparatif LMNP / SCI à l'IS / SCPI / bourse reprend les mécanismes détaillés dans nos guides amortissement LMNP et SCI à l'IS ou à l'IR. Les hypothèses de calcul (taux de crédit, TMI, charges) sont ajustables et détaillées en bas de page.
Questions fréquentes
Comment ce calculateur estime-t-il la rentabilité d'une colocation ?
Il calcule le rendement brut (loyers annuels ÷ coût total de l'opération), puis le cash-flow mensuel réel une fois déduits la mensualité de crédit et toutes les charges (copropriété, taxe foncière, assurances, électricité). Vous ajustez le prix d'achat, l'apport, la durée et le taux de crédit, et tout se recalcule instantanément.
Le simulateur prend-il en compte la fiscalité LMNP ?
Oui : le calculateur modélise le régime réel du LMNP avec amortissement du bien et du mobilier, report des amortissements non déduits sans limite de durée, et la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente (loi de finances 2025). Il compare aussi ce régime à une SCI à l'IS, une SCPI et un placement boursier, année par année.
Le calcul de rentabilité est-il gratuit et sans engagement ?
Oui, entièrement gratuit et accessible sans inscription. C'est un outil de simulation : pour un chiffrage précis sur un bien réel que nous avons trouvé et négocié pour vous, nos équipes affinent ensuite les hypothèses (loyers prouvés, charges réelles, devis travaux).
Quelle différence entre rendement brut et cash-flow dans ce simulateur ?
Le rendement brut est un pourcentage qui sert à comparer des opérations entre elles (loyers ÷ coût total). Le cash-flow est un montant en euros par mois : loyers moins crédit moins charges moins impôts — c'est lui qui dit si l'opération s'autofinance vraiment. Les deux notions sont détaillées dans nos guides dédiés.