Investissement locatif à Tours : le guide complet 2026

Pourquoi Tours est-elle une excellente ville pour l'investissement locatif ?

Tours, capitale de la Touraine, est l'un des marchés les plus solides de France pour l'investissement locatif — porté par un moteur démographique rare : plus de 30 000 étudiants, répartis entre l'université de Tours, plusieurs grandes écoles et classes préparatoires. Ce vivier se renouvelle chaque année et alimente une demande structurelle de petites surfaces et de chambres en colocation, dans une ville où l'offre peine à suivre. Autrement dit : chaque mois de septembre, une nouvelle promotion de locataires solvables débarque, valise et garant sous le bras. Difficile de rêver mieux comme récurrence.

À cela s'ajoutent deux atouts qui font la différence pour un investisseur : un réseau de tramway qui dessert efficacement les quartiers étudiants et le centre-ville, et une gare TGV qui met Paris à environ 1h05 — un argument fort pour les jeunes actifs et les alternants qui travaillent en Île-de-France mais ne veulent (ou ne peuvent) pas payer les loyers parisiens.

Combien coûte l'immobilier à Tours ?

Le prix moyen d'un appartement ancien à Tours se situe autour de 2 700 à 3 200 €/m² selon le quartier — nettement en dessous des grandes métropoles, pour une ville qui offre tram, TGV et un vrai bassin universitaire. Un studio se loue autour de 480-550 €, une chambre en colocation meublée de qualité autour de 430 € charges comprises.

Ce couple prix/loyer produit des rendements attractifs : 4,5 à 6 % brut en location classique, et 9 à 11 % en colocation meublée. C'est ce différentiel qui a fait de Tours l'une des deux premières villes d'implantation de Colivo, aux côtés de Melun.

Quels quartiers privilégier ?

• Les Deux-Lions : quartier étudiant par excellence, proche des campus, bien desservi par le tram.
• La Gloriette : à quelques minutes des facultés, prix encore raisonnables.
• Gramont : proximité des écoles supérieures et des transports, cadre calme apprécié des colocataires.
• Febvotte : quartier résidentiel calme à quelques minutes de bus des universités — c'est là que se trouve notre opération allée des Aulnes.

Quelle stratégie et quel type de bien choisir à Tours ?

À Tours, le type de bien compte presque autant que le quartier. La ville étant portée par les étudiants et les jeunes actifs, deux stratégies dominent — et une seule sort vraiment du lot côté rendement. Petit tour d'horizon, du plus simple au plus rentable.

Studio et T2 : simple, liquide, mais vite plafonné

La petite surface répond directement à la tension étudiante : un studio se loue autour de 480-550 €, se reloue en quelques jours à la rentrée et se revend facilement. C'est la porte d'entrée idéale pour un premier investissement locatif à petit budget. Le hic : le rendement plafonne autour de 4,5 à 6 % brut, et un studio, ça se vide d'un coup — le jour où le locataire part, vous encaissez zéro, pas 80 %. Le risque de vacance est concentré sur une seule tête.

Colocation en T3/T4 : le rendement maximal du marché tourangeau

C'est la stratégie qui exploite le mieux Tours, et de loin. Un grand appartement s'achète à un prix au m² raisonnable, puis se loue à la chambre : trois chambres à 433 € font 1 300 €, là où le même bien loué entier plafonnerait autour de 800 €. Résultat : 9 à 11 % de rendement brut et un cash flow positif dès le premier mois. Bonus non négligeable, le risque de vacance est dilué sur trois ou quatre têtes — un départ, c'est un quart de loyer en moins le temps de relouer une chambre, pas la totalité. La colocation, c'est l'assurance tous risques du rendement.

Trois profils, trois façons d'aborder Tours

• L'investisseur patrimonial vise l'hypercentre et le Vieux Tours : rendement modéré, mais valeur de pierre solide et revente facile. Il dort tranquille.
• L'investisseur rendement cible les quartiers étudiants (Deux-Lions, Velpeau) en studio ou T2 : bon compromis liquidité/rentabilité.
• L'investisseur colocation (le nôtre) achète un grand appartement à découper près des campus ou du tram : c'est là que se trouvent les 11 % — et c'est là que se trouve le travail, aussi.

Quelles sont nos 2 opérations réelles de colocation à Tours ?

Voici les deux opérations que nous avons livrées à Tours — achetées, rénovées, meublées et louées en 3 chambres :

Deux opérations, un même résultat : 11,0 % de rendement brut et un cash flow positif de +297 € par mois après crédit (25 ans, 3,4 %) et charges. Les locataires — étudiants et jeunes actifs — ont été sélectionnés et installés en seulement 14 jours, preuve de la tension locative sur ce format à Tours.

Comment se décompose une opération réelle, la colocation square Mantegna ?

Pour comprendre comment se construit un investissement locatif rentable à Tours, voici les chiffres réels de notre opération square Mantegna — un appartement de 70 m² au 15e étage avec vue panoramique, à 100 m du tram et 5 minutes des universités :

L'appartement a été négocié nettement sous le prix moyen du marché, puis entièrement rénové et meublé. Les 3 locataires ont été sélectionnés, vérifiés et installés en seulement 14 jours pour un rendement de 11,0 % brut sur le budget total, tout compris — cash flow positif de +297 €/mois après crédit et charges.

Combien rapporte réellement une colocation à Tours, mois par mois ?

Le rendement brut est un indicateur de comparaison, pas un revenu. Ce qui compte pour un investisseur, c'est ce qui reste sur le compte chaque mois une fois le crédit et les charges payés. Voici le compte d'exploitation réel de nos deux colocations tourangelles — mêmes chiffres que ceux communiqués à nos investisseurs :

Le bien s'autofinance et dégage 297 € par mois en plus de rembourser son crédit — soit environ 3 560 € par an de trésorerie, pendant que le capital se constitue. C'est la différence entre un investissement qui vous coûte de l'épargne tous les mois et un investissement qui en produit.

Deux éléments expliquent ce résultat, et aucun n'est un artifice de calcul. D'abord la location à la chambre : 433 € par chambre est un loyer de marché à Tours pour du meublé rénové, mais trois chambres font 1 300 € là où le même appartement loué en entier plafonnerait autour de 750 à 850 €. Ensuite la durée du crédit : sur 25 ans, la mensualité descend assez bas pour laisser du cash-flow, là où un emprunt sur 15 ans consommerait toute la marge.

Quelle fiscalité pour investir à Tours ?

On peut faire une superbe opération à l'achat et la gâcher entièrement au moment des impôts. La fiscalité n'est pas un détail administratif à régler après coup : c'est elle qui décide du montant qui reste vraiment dans votre poche. À Tours, trois leviers valent le détour.

LMNP au réel : le réflexe du meublé

C'est le régime naturel de la colocation meublée, et le plus efficace dans la grande majorité des cas. Le statut LMNP au régime réel permet d'amortir comptablement le bien, les travaux et le mobilier : concrètement, l'impôt sur vos loyers est effacé pendant des années. Vous encaissez du cash flow sans le voir fondre à la déclaration. Le meilleur genre de paperasse : celle qui vous fait gagner de l'argent.

Denormandie : l'ancien rénové en centre-ville

Tours fait partie des villes éligibles au dispositif Denormandie, qui offre une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien rénové dans certains quartiers, en contrepartie d'un engagement de location. Intéressant si vous louez nu et cherchez à défiscaliser, à condition que les plafonds de loyers ne rabotent pas trop votre rendement. Pour de la colocation meublée, le LMNP au réel reste généralement plus performant — mais le Denormandie mérite le coup d'œil au cas par cas.

Et le neuf à Tours ?

L'investissement locatif neuf existe à Tours (quelques programmes récents près du tram et des Deux-Lions) et rassure : pas de travaux, DPE au vert, frais de notaire réduits. Mais depuis la fin du Pinel (31 décembre 2024), il a perdu son principal argument fiscal, et son prix au m² ampute le rendement tout en se prêtant mal à la découpe en colocation. Pour du cash flow, l'ancien à rénover garde une longueur d'avance.

Quelles erreurs éviter avant d'investir à Tours ?

• S'éloigner du tram et des campus : à Tours, la ligne de tram est une colonne vertébrale. Un bien à 20 minutes à pied d'un arrêt se loue moins vite et moins cher — les étudiants votent avec leurs pieds, et ils préfèrent ne pas trop marcher.
• Surpayer l'hypercentre « pour la pierre » : le Vieux Tours est charmant et patrimonial, mais on y paie le charme au prix fort et le rendement s'en ressent. À réserver au profil patrimonial assumé.
• Mal chiffrer les travaux : un devis optimiste sur un appartement à découper peut transformer 11 % de rendement en 8 %. Faites chiffrer par des artisans, pas par votre enthousiasme.
• Ignorer le DPE : une passoire thermique se négocie fort à l'achat, mais impose un budget rénovation maîtrisé pour rester louable. Opportunité pour les uns, piège pour les autres.
• Oublier la saisonnalité étudiante : une colocation se reloue en juin-septembre, pas en février. Caler ses relocations sur le calendrier universitaire évite les mois de vacance mal placés.

Rien d'insurmontable : ces cinq pièges se contournent avec un peu de méthode et beaucoup de terrain. C'est d'ailleurs tout l'intérêt de connaître une ville rue par rue plutôt que depuis un tableur — les Deux-Lions ne se visitent pas depuis Paris.

Comment investir à Tours sans y passer ses week-ends ?

Investir à Tours depuis Paris ou ailleurs demande du temps que peu d'actifs peuvent dégager : visites, négociation, artisans locaux, ameublement, sélection des locataires. Colivo prend tout en charge : nous connaissons le marché tourangeau quartier par quartier et nos artisans y travaillent en continu.