Pourquoi investir en colocation à Tours ?
Investir en colocation à Tours, c'est miser sur l'une des grandes villes étudiantes de France : plus de 30 000 étudiants, l'université de Tours et plusieurs grandes écoles, pour une offre de logements abordables structurellement inférieure à la demande. À une heure cinq de Paris en TGV et desservie par un tramway, la ville attire une population jeune qui cherche du meublé, de la chambre et de la colocation.
Trois chiffres INSEE qui valident la demande
Le vivier étudiant est l'argument le plus cité pour une colocation à Tours, mais il est saisonnier. Les données structurelles sont plus convaincantes : selon le dossier complet INSEE de la commune, sur 139 259 habitants, 66,3 % des résidences principales sont occupées par des locataires (contre 32,1 % de propriétaires), 58,6 % des ménages ne comptent qu'une seule personne, et 20,6 % de la population a entre 15 et 24 ans. Une ville aux deux tiers locative où six ménages sur dix vivent seuls demande des chambres toute l'année, pas seulement en septembre.
La conséquence pour l'investisseur est mécanique : la tension locative est forte, la vacance faible, et les petites surfaces se relouent vite. Là où une location classique tourangelle rapporte 4 à 6 % brut, une colocation bien optimisée grimpe à 10-12 %. Tours n'a pas la notoriété d'investissement de Lyon ou Bordeaux, et c'est tant mieux : moins de projecteurs, plus de marge à l'achat.
Quels quartiers privilégier pour une colocation à Tours ?
Pour une colocation étudiante, l'emplacement se joue à quelques minutes des facultés et des lignes de tram. Voici les secteurs qui combinent demande locative et prix d'achat encore digestes.
- Les Deux-Lions : le quartier étudiant par excellence, campus, cinéma et commerces sur place — la colocation s'y loue quasiment avant d'être meublée.
- La Gloriette et Gramont : bien reliés au centre par le tram, prix d'achat raisonnables, forte demande — nos secteurs de prédilection.
- Velpeau et Beaujardin : à deux pas de la gare et des pôles universitaires, très prisés pour la colocation.
- Le centre historique (Vieux-Tours, place Plumereau) : le plus recherché, avec des loyers élevés (13 à 15 €/m²) mais un prix d'achat autour de 3 600 €/m² qui rogne le rendement.
Le prix moyen d'un appartement ancien tourne autour de 2 700 à 3 200 €/m² selon le quartier, avec une pointe vers 3 600 €/m² dans le centre historique — soit deux à trois fois moins qu'à Paris pour une demande étudiante comparable en intensité. Pour les budgets serrés, les communes de première couronne comme Joué-lès-Tours restent une option crédible.
Quels sont les atouts du marché tourangeau ?
- Plus de 30 000 étudiants : un vivier permanent de colocataires.
- Un réseau de tramway et une gare TGV (Paris en 1h) qui valorisent les biens bien placés.
- Des prix d'achat plus accessibles que dans les grandes métropoles, qui dopent la rentabilité.
- Une forte tension sur les petites surfaces, gage de relocation rapide.
Un marché tourangeau porté par les étudiants et les transports
Deux moteurs alimentent la demande de colocation à Tours, et ils ne faiblissent pas. Le premier, ce sont les étudiants : l'université de Tours, l'IUT, les écoles de commerce, d'ingénieurs et du secteur santé déversent chaque année une population jeune qui cherche à se loger, souvent à plusieurs pour partager le loyer. Un vivier qui se renouvelle à chaque rentrée, sans jamais se tarir.
Le second, c'est l'accessibilité. La gare TGV place Paris à 1 h 05, ce qui séduit des actifs et des étudiants faisant l'aller-retour vers la capitale, et le tramway relie efficacement les quartiers aux campus. Un bien à cinq minutes d'une station de tram se loue plus vite et se revend mieux — la proximité des transports, à Tours comme ailleurs, ne se rattrape pas après l'achat.
Quels exemples de colocations réussies à Tours ?
Assez de généralités : voici des opérations réelles. Celles que Colivo a menées à Tours illustrent le potentiel du marché — des appartements rénovés et meublés, loués en deux semaines à peine.
| Bien | Budget | Rendement brut | Mise en location |
|---|---|---|---|
| 3 ch. — 70 m² (square Mantegna) | 142 000 € | 11,0 % | 14 jours |
| 3 ch. — 70 m² (allée des Aulnes) | 142 000 € | 11,0 % | 14 jours |
Au pied des universités et du tram
Nos colocations tourangelles sont situées à quelques minutes des campus et des lignes de tram — l'emplacement qui garantit une location rapide et durable.
Quels points de vigilance avant d'acheter à Tours ?
Deux contraintes propres au marché tourangeau ne figurent sur aucune annonce, et se vérifient toutes les deux avant l'offre — pas après.
- Le risque d'inondation : Tours est bâtie entre la Loire et le Cher, et plusieurs secteurs — les berges du Cher, la frange vers Saint-Pierre-des-Corps — relèvent d'un plan de prévention des risques d'inondation. Un bien en zone PPRI se finance moins bien, s'assure plus cher et se revend plus difficilement. Le zonage est public : cinq minutes de vérification en mairie ou sur Géorisques.
- Le DPE du bâti ancien : le tuffeau et les immeubles du XIXe font le charme de Tours et sa faiblesse énergétique. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028. La décote à l'achat est réelle, mais elle ne se transforme en bonne affaire que si le budget travaux est chiffré avant la signature.
Un dernier point sur le choix du quartier : viser le rendement maximal en s'éloignant des campus et du tram est le piège classique d'une colocation à Tours. Les secteurs les moins chers de la ville affichent les meilleurs rendements théoriques et les délais de relocation les plus longs. À dix minutes de tram d'un campus, une chambre se reloue en quelques jours ; à trente minutes de bus, elle peut rester vide un été entier — et un été vide efface le gain de rendement de l'année.
Comment réussir sa colocation à Tours ?
Une colocation tourangelle rentable n'a rien d'un coup de chance. Elle suit une recette assez sobre, mais qu'il faut respecter du début à la fin.
- Acheter un T3-T4 proche d'un campus ou d'une station de tram, pas seulement une belle adresse du centre.
- Meubler correctement chaque chambre : le meublé se loue plus cher et ouvre l'accès au régime LMNP. Le bon calibrage se situe entre 8 et 12 % du prix d'achat consacrés à l'ameublement — au-delà, le rendement du haut de gamme devient marginal. Un étudiant loue d'abord un emplacement et un prix, le confort vient ensuite : mieux vaut une literie et un bureau de qualité dans chaque chambre qu'un canapé design dans le salon.
- Caler les loyers sur le marché étudiant local, ni au-dessus (vacance), ni en dessous (rendement laissé de côté).
- Viser les pics de rentrée (juin-juillet, décembre) pour la mise en location des chambres étudiantes.
- Chiffrer l'opération avec un calcul d'investissement locatif avant même la première visite.
Rien d'insurmontable, mais chaque étape demande du temps et un peu de métier. C'est exactement ce que Colivo prend en charge à Tours : de la recherche du bien à l'installation des colocataires, un investissement locatif clé en main, rendement connu d'avance. Vous, vous n'avez qu'à choisir ce que vous ferez du cashflow.
